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都2020年了 你还在乱买房吗?

2020-01-10 浏览:257

2020年,房地产市场再次踩上“拐点”。

  房价上涨脚步慢下来了,实质性的下跌开始出现,往前一步,真正的转折就在眼前。

  上一次出现这种情况还是在2014年。

  彼时,业内大佬纷纷断言房地产“黄金时代”已经结束,一些房企甚至启动“去地产化”的激进转型。

  不过,这种“哀鸿遍野”的状况很快就被2015年开始的新一轮“牛市”打散。买房的人再次赚的盆满钵满,对小城市“不抛弃不放弃”的碧桂园超越“老大哥”万科成为国内第一大开发商。这4年多里,龙头房企销售额翻了三番迈入“7000亿俱乐部”。

  楼市“黄金时代”似乎没有结束,只是分了区。一线城市一平方米的价格就可以在鹤岗买套房。

  

  2020年,“十字路口”再次出现,房子的游戏还能这么玩吗?

  买房≠赚钱了!

  从2018年开始,很多业内研究者就发现了一个奇怪的现象:过去十几年一直存在的房地产“小周期”规律失灵了。

  简单来说,房地产行业内有个“三年小周期”规律,期间,市场上行和下行各占约一半时间,这是房地产波动的直接表现。

  但是自2015年底以来,本轮房地产上涨已经持续4年多(国家统计局公布的70城新房与二手房平均价格环比已经分别上涨55个月和56个月)。期间,房价涨幅不断收窄,直至2019年年末,房价出现“转跌”信号,但本轮地产周期远未见到终点。

  波动减小,周期拉长,是什么“熨平”了楼市波动?

  可以说,在房住不炒的主基调下,因城施策和“露头就打”的调控政策,减小了大涨大跌的可能,不同城市松紧不同的政策也助推其进入不同周期。

  这样的情况如果持续下去,将意味着横盘时代的到来。

  华创证券研究所房地产行业首席分析师袁豪认为,本轮房地产小周期预计将由原先3年延长至超7年。

  横盘时代并不是没有波动。尽管总量稳定,但区域性和结构性的分化可能仍会加剧,城市间小周期此起彼伏、相互对冲。

  更重要的是,进入横盘时代后,房地产投资逻辑将发生根本性的变化。

  过去十年,据中泰证券统计,如果投资大宗商品一直持有,累计只能得到30%的回报,投资债券有51%的回报,投资股票有57%的回报,而投资房地产能够获得265%的回报。

  过去10年,买房=挣钱。

  但这个等式在横盘时代不成立了。

  过去一年,房价涨了多少?中国指数研究院数据显示,去年百城新房均价同比涨幅仅为3.34%。房价涨幅不敌通胀。

  社科院的一份报告也显示,近一年核心城市住房增值率,要远低于同期物价上涨率和存贷款利率。买房不如存钱。

  买房可能也不如买股票。2019年,沪指、深指及创指分别上涨22%、44%和43.79%,据测算,人均盈利10.35万元。买了房坐等升值的人赚了多少?据诸葛找房统计,去年中国百城二手房价累计仅上涨0.03%。

  这还没有算上房子高昂的持有成本:物业费、供暖费、每年的折旧、维修费、税费等等,如果买了车位还要交纳停车管理费。

  可以说,如果房价不上涨、甚至涨幅较小,持有房产每天都是亏钱的。中泰证券统计显示,上海市持有房产的总成本近9%,而去年其收益只有不到1.2%。

  对炒房客、投资客来说这绝对是个坏消息,但是对刚需来说,稳定的市场和预期,可以让他们找到更多买房或者换房的机会。随着越来越多城市房价走稳甚至步入调整,2020年,不少城市包括很多一二线城市都可能出现买房窗口。

  那买房需要注意些什么?

  看政策!看政策!看政策!

  中国楼市是政策市,买房首先要搞清楚的肯定是政策。“房住不炒”的政策主基调已经坚持了4年多时间。

  最近与楼市相关的两个大政策一个是降准,一个是房贷利率的LPR改革。

  先说降准,“降准之后流动性加强,钱会更多流入房地产?”过去这个逻辑行得通,但是官方此次稳楼市的决心很大,在“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的明确要求下,降准释放的资金进入房地产领域将受到严控。

  例如:1月4日,银保监会发文要求,银行保险机构要落实“房住不炒”的定位,严格执行房地产金融监管要求,防止资金违规流入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长,推动房地产市场健康稳定发展。

  1月5日,央行工作会议提出,要加强长效机制建设,加快房地产金融等宏观审慎政策框架。

  调控筑起大坝之后,降准释放的“水”不会疯狂灌入楼市带动新一轮大涨。当然,降准对楼市肯定是还个好事,无论是房企还是购房者都有望在资金上“松口气”。

  对任何城市来说,楼市是否兴盛的关键都在于当地的环境、产业基础、发展潜力、对人口的集聚能力等,这是房地产市场的基本面。降准当然改变不了楼市的基本面,但业内认为,对于人口密集、已经进入调整期的一二线城市来说,降准还是能加速楼市止跌的。不过,对于人口净流出的收缩型城市,降准的影响有限。

  再看LPR改革。去年8月17日,央行宣布新发放贷款主要参考LPR定价。年末,LPR改革走向存量贷款领域。已有房贷者有两种选择,一是选择固定利率,这种选择可以避免未来房贷利率走升的风险;另一个是选择与LPR挂钩,在未来LPR下行时,这种选择可以享受降息的红利。

  LPR改革后,房贷利率出现下行趋势。去年11月,5年期以上LPR报价下调5个基点至4.8%,这是LPR改革后的首次利率下调。在此之前,中国贷款基准利率自2015年10月之后,已有四年未有调整。

  今年年初的降准向商业银行释放资金、节省利息支出,有效降低商业银行资金成本,业内人士预计,未来LPR加点有望再度压缩。

  全国性的政策之外,各地因城施策的调控更是买房之前需要关注的重点。

  简单说起来,如果一个地方房价上涨过快,那么很可能调控政策已经在路上了,买房需要谨慎。例如:2019年3-4月份,苏州市楼市高烧,不少人蜂拥而入抢房。但5月份开始,苏州三次收紧调控,7月份再次升级限购、限售,当地楼市随之“熄火”。如果在高点买入,一段时间内都可能成为“接盘侠”。

  在调控政策本来就非常宽松的地方,如果有托市政策出现,同样需要警惕,因为这里可能正在透支未来的购买力,当你买了房子想要变现的时候,发现卖不出去,就真砸手里了。

  机会可能出现在过去政策严厉,但是最近适当放宽的地方,合理的住房消费将更多得到释放。

  什么样的房子不能买?

  想必各种专家已经给了你各种忠告。大致来说,房子能不能买一般围绕两个点,一是抗不抗跌;二是有没有流动性。

  先说什么样的房子抗跌。买房其实真正买的是那个建筑物吗?

  不是的,而是房子背后的土地使用权,甚至是医疗教育等资源,这才是增值和涨价的关键。

  所以装修等附加值不是房子的核心价值,买房时也不要被这些眼花缭乱的附加物干扰。真正要看的是区位。

  买房的时候先问几个问题:你买的房子在不在市区?房子带不带学区(学区好不好)?步行10分钟有没有地铁?半径1-2公里内有没有商业综合体和医院?这些都是保证房子吸引力的关键。尤其是在北京这种一线城市,最抗跌的就是市中心的老破小学区房。

  除了区位之外,房子的用途也很重要,如果不是资金实力非常雄厚,最好不碰办公楼和商铺。现在在绝大多数城市办公楼的空置率都很高,机构投资者都玩不转,不适合普通人。潘石屹的SOHO中国就被曝出频繁甩卖资产和利润大幅下滑。

  再看看同样十分关键的“流动性”。任何资产,一旦失去了流动性,它的价值就会迅速减退。房子失去流动性,不管浮盈多少都没有意义,因为钱拿不出来。

  有明显缺陷的房子流动性肯定是打折扣的。这包括产权有问题的房子,比如小产权房、商住公寓、军产房等以及权属有纠纷的房子。还包括质量、户型等有明显问题的房子,比如有的房子设计严重不合理,影响居住。也包括区位有问题的房子,比如在城市远郊区,交通极为不便的房子或者部分海外房产等,变现困难。

  此外,限售政策严格的地方,房子的流动性也是大打折扣,一些5年甚至8年以上才能交易的房子,二手房市场流动性大大降低。

  值得注意的是,买房的时候也需要考虑当地是否有发育程度较高的二手房市场。一些县城或者小城市,大部分人都倾向于去买新房,二手房市场不成熟,这也不利于房子后续的变现。